Governança de execução
para FIP-IE
Para o gestor que cobra TIR realizada. O delta entre a TIR projetada e a realizada costuma nascer na obra.
É lá que a gente mede — antes do laudo trimestral, antes do comitê, antes do cotista.
Yield projetado ≠ yield realizado.
O erro nasce na obra — mas nem toda obra é sua dor.
Fundo de desenvolvimento com SPE própria
Cotista compra execução. Cada mês de atraso na SPE é carrego alavancado a 60% + laudo trimestral com asterisco + relatório CVM com nota explicativa.
Sensibilidade típica: atraso de 6-12 meses em ciclo residencial médio → erosão de 120-260 bps na TIR de saída.
É aqui que a Segunda Opinião MENSURA opera.
FII de tijolo estabilizado
Cotista compra ativo pronto. Obra, quando existe, é retrofit marginal. A dor é laudo de avaliação patrimonial, não EAC.
Não somos o produto certo aqui — e não vamos fingir que somos. Este é um deck honesto sobre onde entregamos alfa.
Se o seu FII é de tijolo estabilizado, feche este PDF — economizamos o tempo dos dois.
A categoria que ainda não existe institucionalizada no Brasil
Entre a auditoria contábil que não entende obra e a gerenciadora que responde ao incorporador. Somos o terceiro vértice.
Big 4 · relatório CVM
Confia no reporte do incorporador. O atraso vira nota explicativa — depois que o dinheiro já foi queimado.
Contratada pela SPE
Quem pagou é quem recebe o parecer. Conflito de interesse não é acusação — é matemática de contrato.
Project controls independentes
Único incentivo: dizer ao gestor o que o EAC realmente indica. Verificação independente, padrão AACE 24R.
O gestor de FIP-IE compra os três. A pergunta é: os três estão medindo a mesma coisa?
Viés de otimismo é universal.
Magnitude é calibrável.
custo ou benefício
e orçamento
e benefício
Base dominada por megaprojetos — onde estão os melhores project controls do mundo. Mesmo assim, 91,5% falham.
incorporadoras em recuperação judicial em 2024 — setor imobiliário liderando o recorde nacional, R$ 44 bi em dívidas renegociadas.
Não existe série pública de desvio de cronograma no residencial brasileiro. A ausência de medição independente é, em si, a evidência.
A MENSURA não vende medo. Vende medição.
Alexandre Aguiar
Sócio-fundador · líder técnico da conta
Engenheiro Civil · CREA-SP · 20+ anos de execução de portfólio residencial médio e alto padrão em São Paulo. Formação institucional em gerenciamento de obras, método alinhado às Recommended Practices AACE (24R) e ao PMBOK.
"Você não contrata um software. Contrata 20 anos de obra medida."
PMBOK
Não vendemos siglas. Vendemos fluxo auditável.
Coleta bruta de campo
Cronograma físico, medições, notas, contratos, RDO. Da SPE — sem filtro do incorporador.
Verificação independente
Auditoria de medições, cross-check contratos vs. avanço, curva S revisada.
EAC & earned value
Estimate at Completion independente. AACE 24R — o número da física, não do incorporador.
Ranking de risco P80
Simulação probabilística de término e CAPEX. P50 / P80 explícitos.
Parecer defensável em comitê
EAC, P80, ranking de restrições, plano de mitigação. Assinado, datado, auditável.
Segunda Opinião
Executa o fluxo completo, comprimido em 14 dias. Uma foto auditável.
Torre de Controle
Repete o fluxo em cadência — sempre um passo à frente do laudo trimestral CVM.
Onde a MENSURA não é necessária.
Diligência declaratória
O que é: avanço físico auto-declarado pelo incorporador, laudo trimestral de origem interna.
Custo: baixo em dinheiro, alto em risco.
Quando falha: quando o cotista descobre pelo laudo — 90-180 dias depois.
Gerenciadora madura
O que é: gerenciadora da SPE que já entrega medição própria, EAC auditável e reporte independente ao comitê.
Existe: sim. Poucas, mas existem.
Se é o seu caso, você não precisa de MENSURA. Feche este PDF.
Segunda Opinião MENSURA
O que é: verificação independente de prazo e CAPEX, contratada pelo fundo, incentivo alinhado ao cotista.
Quando importa: quando o reporte da SPE vem do próprio incorporador, ou o fundo é minoritário sem voto qualificado.
Prazo: 14 dias. Fee fechado. Parecer defensável em comitê.
Conceder o critério de desqualificação é o que qualifica a MENSURA nos outros dois cenários. Damaging admission por design.
O parecer semanal do comitê. Uma página, sem retórica.
Risco capturado 5 meses antes do laudo trimestral.
Perfil da SPE: Residencial alto padrão · zona sul de SP · CAPEX ~R$ 180 mi · ciclo original 32 meses · alavancagem 55% · engagement MENSURA a partir do mês 8. Na semana 23, três restrições concorrentes começaram a deslocar a curva S: atraso de fornecedor de estrutura pré-moldada, retrabalho contratual de fachada, dependência regulatória de habite-se.
(ex-contingência)
(probabilístico)
de saída
laudo trimestral
A decisão que o gestor pôde tomar: provisionar antes, renegociar antes, comunicar ao cotista antes. Sem asterisco no relatório CVM.
Uma conta. Vinte anos de dossiê.
Cliente · incorporadora institucional · São Paulo · portfólio residencial médio e alto padrão.
O que entregamos na primeira reunião — dossiê técnico completo sob NDA recíproco
→ Portfólio anonimizado de 15+ obras com tipologias e KPIs · → 3 artefatos descaracterizados (EAC, curva S, ranking P80) · → Referências verbais qualificáveis (diretoria da conta âncora) · → Método replicável documentado — padrões AACE 24R
A prova está no dossiê — não neste slide. O deck abre a porta; o NDA abre o arquivo.
Cada promessa vem com um número ao lado.
Alerta antes do laudo
Detecção com mediana de antecedência vs. ciclo de laudo CVM.
Segunda Opinião em prazo fechado
Verificação inicial de prazo e CAPEX, fee fixo e SLA contratual.
Parecer probabilístico assinado
P50/P80 explícitos · EAC ex-contingência · assinatura CREA.
Q&A com comitê
Apresentação direta do parecer com o sócio-fundador · defesa ao vivo.
Crédito 100% reversível
Todo o fee vira crédito se converter para Torre de Controle em 60 dias.
Cada promessa é cláusula. Genérico não vira contrato.
Segunda Opinião MENSURA
Verificação Independente de Prazo e CAPEX · 14 dias · parecer defensável em comitê.
- Parecer técnico assinado · EAC ex-contingência
- Término P80 · Monte Carlo · ranking de restrições
- Sessão de Q&A com comitê · 60 min
- Seção "pontos cegos" p/ monitoramento
- Tudo do Tier 1 · escopo idêntico
- Cruzamento com contratos e RDO
- Análise de fornecedor crítico
- Dossiê descaracterizado p/ relato ao cotista
- Tudo do Tier 2 · escopo ampliado
- Auditoria de subcontratados críticos
- Modelo probabilístico expandido
- Acima de R$ 500 mi → Torre de Controle
Escolha uma SPE do seu portfólio.
Em 14 dias você tem um parecer.
Diagnóstico Executivo
Você fala, nós ouvimos. Nenhum documento é aberto, nenhum número produzido. Verifica-se apenas se há fit — de tese, de perfil de SPE, de agenda.
Segunda Opinião
Você recebe, assinado:
- Parecer técnico ~12 páginas
- EAC independente · AACE 24R
- Término P80 · ranking de restrições
- Sessão Q&A ao comitê (60 min)
Torre de Controle
Se converter em até 60 dias, 100% do fee da Segunda Opinião vira crédito. O produto de entrada é sinal — não custo afundado.
Decisão reversível em cada passo. Um comitê que compra reversibilidade compra melhor.
O delta entre a TIR projetada e a realizada nasce na obra. Em 14 dias, você mede.
Agende o Diagnóstico Executivo · 20 min · gratuito